Voor veel mensen die gaan scheiden is de woningmarkt op dit moment een pijnpunt.
Er is weinig te vinden en wat te vinden is is onbetaalbaar.
Met de huidige inflatie, in combinatie met de energierekening die de pan uit rijst, was de angst groot dat je in 2023 minder hypotheek kunt krijgen dan nu.
Iets wat het nog lastiger maakt om een nieuwe (koop)woning te vinden.
De afgelopen periode zagen we echter in diverse media terugkomen dat je meer hypotheek kunt krijgen in 2023.
Goed nieuws voor scheidende stellen…..
Helaas blijken, zoals zo vaak in de media, de koppen en artikelen belangrijke nuance te missen.
Om die reden heb ik de moeite genomen in deze blog uit te leggen hoe de praktijk eruit ziet en welke nuance naar mijn mening ontbreekt.
Verruiming van de norm
Om te bepalen wat je maximaal kunt lenen is het inkomen de basis.
Van dit inkomen mag een bepaald deel gebruikt worden voor de woonlasten.
Dit noemt men: de woonquote.
Als we kijken naar de normen voor 2022 en 2023, dan verandert er aan de woonquote vrij weinig.
Ondanks dat de verwachting was dat de woonquote als gevolg van de inflatie omlaag zou gaan, is dit dus positief nieuws.
Maar kan ik dan meer lenen?
Het antwoord is “nee, niet per sé”.
In de nieuwsartikelen gaat men er vanuit dat de inkomens in 2023 (fors) stijgen.
Een hoger inkomen betekent een hogere woonquote. Met andere woorden: meer budget om in woonlasten te investeren.
Dan zou je zeggen dat je meer kunt lenen.
Hypotheekrente
Er wordt echter voorbij gegaan aan een belangrijk fenomeen: de toetsrente.
De hypotheekrente in combinatie met de woonquote bepaalt wat jij maximaal aan hypotheek kunt krijgen.
Als je de rente minimaal 10 jaar vast zet, dan mag je met de feitelijke rente rekenen en hoef je niet te kijken naar de toetsrente.
En veel mensen kiezen voor een rentevaste periode om zo zekerheid te hebben over hun lasten.
Een voorbeeld
Stel jij kocht in januari 2022 een woning.
Jij verdient € 50.000 bruto per jaar.
De rente zet jij voor 10 jaar vast tegen 1,5% rente.
De maximale hypotheek bedraagt dan € 229.389.
Maak ik dezelfde berekening op basis van de normen in 2023, dan bedraagt de maximale hypotheek € 223.353.
Dit is dus een forse verlaging van de maximale hypotheek in 2023.
Pas bij een inkomen van circa. € 51.500 komt de maximale hypotheek hetzelfde uit als in 2022.
Echter is de 10-jaars rente nu geen 1,5%, maar is deze in het afgelopen jaar meer dan verdrievoudigd.
Een rente van 5% is nu meer marktconform.
Als gevolg van deze rentestijging daalt jouw maximale hypotheek in 2023 naar € 197.924.
Na een genuanceerd verhaal kun je dus feitelijk veel minder lenen.
En het is een reeële verwachting dat de (hypotheek)rente in 2023 nog fors verder omhoog gaat.
Feitelijke lasten
Dan speelt er nog een andere uitdaging.
De huidige inflatie, de (komende) recessie en de hogere hypotheekrente zullen ervoor zorgen dat de huizenprijzen gaan dalen.
De praktijk is echter dat dit lang niet zo snel gebeurt als dat de rente stijgt.
Kijken we naar de kredietcrisis in 2008, dan zien we dat de woningmarkt pas in 2013, vijf jaar later(!) op z’n dieptepunt was.
De gemiddelde huizenprijs in Nederland is op dit moment € 400.000.
Bij een volledige aflossingsvrije financiering van € 400.000 met een rente van 1,5% bedraagt de netto maandlast circa. € 350.
Bij een rente van 5% bedraagt de netto last circa. € 1.013.
Dezelfde woning kost maandelijks dus bijna drie keer zoveel.
Bij een annuïtaire aflossing met een looptijd van 30 jaar is het verschil kleiner.
Met een rente van 1,5% bedraagt de netto maandlast circa. € 1.220.
Bij een rente van 5% circa. € 1.485.
Toch nog steeds een toename in de lasten van € 265 netto per maand.
Conclusie
Het meer kunnen lenen waar de media over spreekt behoeft dus enige nuance die ik je hopelijk met deze blog heb gegeven.
De verwachting is, helaas, dat het niet makkelijker wordt om een woning te kopen na de scheiding.
Het goede nieuws is dat het bij al onze cliënten tot op heden goed is gekomen.
Soms met wat creatievere oplossingen, maar daar dragen wij graag ons steentje aan bij.
Omdat onze ervaring is dat er in een mediationproces, waarbij veel gedeelde belangen spelen, veel mogelijk is als de juiste kennis wordt toegevoegd.
