Inleiding
Binnen onze mediationpraktijk is het onderwerp ‘wonen’ vaak één van de grootste vraagstukken.
Kan ik straks wel een nieuwe woning vinden en wat doen wij met de huidige woning?
Daarbij moet een afspraak worden gemaakt over de overwaarde van de huidige woning.
De makkelijkste route om de overwaarde vrij te maken is vanzelfsprekend het verkopen van de gezamenlijke woning.
In een mediationtraject is echter veelal de conclusie dat dit niet gewenst is. Meestal wil één van jullie beiden in de woning blijven. Enerzijds om de vaste basis voor de kinderen te behouden, anderzijds om ervoor te zorgen dat jullie niet beiden op zoek moeten naar een nieuwe woning in de huidige woningmarkt.
Er zal een afspraak gemaakt moeten worden over de overwaarde. Maar welke mogelijkheden zijn er eigenlijk? En wat zijn de voor- en nadelen van deze mogelijkheden?
In deze blog ga ik in op dit vraagstuk.
De eerste stap: Bepaal de overwaarde van het huis na scheiden
Voordat een afspraak gemaakt kan worden over de overwaarde, moet deze eerst bepaald worden. Hiervoor zijn diverse mogelijkheden. Ik schreef hier eerder een blog over.
Lees hier onze blog: “wie krijgt het huis”?
De overwaarde van het huis na scheiden verrekenen met ander vermogen
Vaak is er naast de woning nog ander vermogen te verdelen. Denk daarbij aan spaargeld, een onderneming of bijvoorbeeld de auto.
In dat geval kan de woning met de overwaarde bij de ene partner blijven en neemt de andere partner (een groter deel van) het spaargeld mee.
Het financieren van de overwaarde van het huis na scheiden
Indien er geen vermogen is om de overwaarde mee te verrekenen, is de volgende logische stap het onderzoeken of het mogelijk is de huidige hypotheek te verhogen om de overwaarde uit te betalen.
Bij ons in de praktijk merken wij dat scheidende stellen dit onderzoek vaak zelf al hebben gedaan. Zij hebben online berekend wat zij, op basis van hun inkomen, aan maximale hypotheek kunnen krijgen.
Helaas (of gelukkig?) blijken de rekentools die je online kan vinden niet aan te sluiten bij de scheidingspraktijk.
Bij een scheiding zijn de normen voor financiering veelal ruimer dan de normen bij het aankopen van een woning. Men spreekt hier van de zogenaamde beheernormen.
Met mijn achtergrond als financieel planner kan ik hierin meekijken met jullie. Echter treed ik niet op in een rol als financieel adviseur. Omdat de financiering bij scheiding specifieke regels heeft en maatwerk vraagt, werken wij samen met meerdere hypotheekadviseurs die gespecialiseerd zijn op dit gebied.
Daarnaast verschilt de toepassing van de beheernormen per hypotheekverstrekker, iets wat de hypotheekadviseur scherp in beeld heeft.
Op deze manier kunnen jullie tijdens het mediationtraject al helder krijgen wat de mogelijkheden zijn om de woning te behouden en wat er nodig is om de overwaarde te financieren.
Met deze informatie kunnen jullie de afspraken die jullie maken volledig afstemmen op jullie persoonlijke wensen en behoeften.
Alternatieve oplossingen
Bovenstaand zijn de twee ‘simpele’ oplossingen besproken.
Helaas zijn de normen die door hypotheekverstrekkers worden gehanteerd strikt.
Indien de financiering niet binnen de normen van de hypotheekverstrekker past, is het niet mogelijk de overwaarde op deze wijze tot uitkering te laten komen.
Het is dan zoeken naar alternatieve oplossingen.
De overwaarde van het huis na scheiden op basis van een economische verdeling
Werkt de hypotheekverstrekker niet mee aan het ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid, dan kan gekozen worden voor de economische toedeling van het eigendom.
Dit betekent dat (de waarde van) de woning wordt overgedragen aan de achterblijvende partner, maar de vertrekkende partner nog wel aansprakelijk blijft voor de hypotheek en juridisch eigenaar van de woning.
Op dat moment is het nog steeds noodzakelijk afspraken te maken over de betaling van de overwaarde, maar wordt hiervoor niet de hypotheekverstrekker gebruikt, omdat er voor hen niets verandert.
Wel is het belangrijk de afspraken over de toedeling van het economisch eigendom goed vast te leggen en moeten er mogelijk wel aanpassingen gedaan worden binnen de huidige hypotheek.
Daarnaast heeft dit veelal tot gevolg dat de vertrekkende partner geen nieuwe woning kan kopen, omdat deze nog aansprakelijk is voor de hypotheek van de gezamenlijke woning.
De overwaarde van het huis na scheiden schenken
Het kan een optie zijn om de overwaarde (deels) te schenken aan de achterblijvende partner.
De vertrekkende partner doet dan afstand van (een deel van) zijn/haar aandeel in de overwaarde.
Dit wordt in de praktijk nog weleens gedaan als beide partners het er over eens zijn dat het belang van het behouden van de woning groot is en er eigenlijk niet echt meer een andere optie is.
Uiteraard is de kans in deze situatie groot dat over de schenking schenkbelasting betaalt moet worden. Tijdens het scheidingsproces kunnen wij berekenen hoe groot deze schenkbelasting is en bespreken wij de mogelijkheden om deze, zo veel als mogelijk, te beperken.
De overwaarde van het huis na scheiden omzetten in een lening
In mijn praktijk geeft de vertrekkende cliënt soms aan de overwaarde voorlopig niet nodig te hebben. Hij/zij oppert dan de optie om de overwaarde niet uit te laten betalen, maar schuldig te blijven en om te zetten in een lening.
Als het bedrag dat schuldig wordt gebleven omgezet wordt in een lening, is het van belang dat deze lening een zakelijk karakter heeft.
Dit betekent dat afspraken gemaakt moeten worden over:
- De hoogte van de rente;
- De verplichting om af te lossen tijdens de looptijd;
- De opeisbaarheid;
- De gevolgen bij overlijden van één van beiden;
- Enz.
Hier ontstaat direct een nieuwe uitdaging.
Vanuit de fiscale wetgeving is het belangrijk dat de lening een zakelijk karakter heeft. Zou ik de lening die ik nu verstrek aan mijn ex-partner tegen dezelfde condities verstrekken aan een willekeurige derde?
Indien de lening een zakelijk karakter krijgt, zal een hypotheekverstrekker dit ook als hypotheek zien en minder hypotheek willen verstrekken.
Met andere woorden: alles wat jij leent bij je ex-partner kun je minder financieren bij je hypotheekverstrekker.
Deze optie lost dus eigenlijk niets op.
De overwaarde schuldig blijven in het huis
Voor een hypotheekverstrekker is het van belang dat wanneer je een ‘extra’ lening afsluit bij derden deze niet mag drukken op jouw besteedbaar inkomen. Met andere woorden: het is belangrijk dat je geen rente en aflossing voldoet.
Echter vervalt hiermee mogelijk het zakelijke karakter van de lening.
De afgelopen tijd heb ik meerdere malen samen met de hypotheekadviseur een constructie opgetuigd waarin bovenstaande toch mogelijk is gemaakt.
In deze financieringsconstructie laat de vertrekkende partner zijn/haar overwaarde achter in de gezamenlijke woning. Er wordt een rente overeengekomen welke niet maandelijks wordt voldaan, maar welke wordt bijgeschreven op de lening.
Voor de hypotheekverstrekker is het van belang dat deze lening tijdens de looptijd van de hypotheek niet opeisbaar is. De lening wordt daarom uitsluitend opeisbaar bij:
- Verkoop van de woning aan derden;
- Faillissement van de achterblijvende partner;
- Overlijden van de achterblijvende partner.
Hier ontstaat wat mij betreft direct een nadeel: pas op het moment dat de achterblijvende partner de woning verkoopt, komt de overwaarde tot uitkering. Het risico is dat dit nog tientallen jaren op zich laat wachten.
Let op: voor de achterblijvende partner wordt dit bedrag gezien als schuld in Box III.
Voor de vertrekkende partner wordt dit gezien als vermogen in Box III.
Dit heeft mogelijk invloed op heffingskortingen en toeslagen.
Uiteraard informeren wij jullie hier verder over indien dit voor jullie een serieuze optie is.
De overwaarde lenen bij familie (of andere derden)
Ook naar deze optie wordt regelmatig gevraagd door cliënten.
Kort door de bocht is dit niet anders dan het schuldig blijven van de overwaarde aan de ex-partner.
Indien er sprake is van rente en/of aflossing ziet een hypotheekverstrekker dit als een maandelijkse verplichting en verlagen zij de maximale hypotheek die je bij hen af kunt sluiten.
Indien de maandelijks rente door de verstrekker van de lening binnen de familie wordt terug geschonken, staan sommige hypotheekverstrekkers er welwillend tegenover om toch meer hypotheek te verstrekken. Dit omdat de lening binnen de familie voor jou dan feitelijk geen lasten met zich meebrengt.
Het is wel belangrijk dit enerzijds goed af te stemmen met de hypotheekverstrekker en anderzijds met de belastingdienst.
De maandelijks schenking van de rente en/of aflossing kan door de belastingdienst worden beoordeeld als een ‘repeterende schenking’. Het gevolg daarvan is dat de totale waarde van de schenkingen in de komende jaren direct als één bedrag worden belast voor de schenkbelasting.
De volledige hypotheek afsluiten bij familie (of andere derden)
Anders wordt het wanneer je de gehele hypotheek kunt afsluiten bij de familie (of andere derden). Op dat moment ben je niet meer gebonden aan de regels voor hypotheekverstrekking bij banken en ben je vrij om met de verstrekker van de lening afspraken te maken over de hoogte van de lening, de looptijd en rente/aflossing.
Deze optie kan ook interessant zijn als er vermogen is binnen de eigen B.V.
Deze kan dan als hypotheekverstrekker optreden.
Schenking van derden
Het is uiteraard ook mogelijk de overwaarde (deels) geschonken te krijgen van derden.
Soms is er sprake van vermogende ouders die de wens hebben hun kinderen te helpen in de echtelijke woning te blijven.
Zij kunnen dan, indien gewenst, (een deel van) de overwaarde schenken.
Deze schenking is in de basis wel belast voor de schenkbelasting.
Echter zijn er mogelijke vrijstellingen als het gaat om een schenking van ouders aan kinderen ten behoeve van de eigen woning.
Indien dit een optie is tijdens het mediationproces informeer ik jullie hier verder over.
De vertrekkende partner schenkt zijn/haar overwaarde aan de kinderen
Als variant op de optie om de overwaarde schuldig te blijven in het huis, zijn er ook cliënten die bereid zijn dit te doen onder de voorwaarde dat zijn/haar aandeel na verkoop van de woning ten gunste komt van de kinderen.
Voor sommige stellen voelt het beter de overwaarde te schenken aan de kinderen dan aan de (toekomstige) ex-partner.
De uitwerking is dan min of meer gelijk aan de uitwerking van het schuldig blijven van het bedrag in de woning. Ook hier moeten afspraken gemaakt worden over de opeisbaarheid, rente en aflossing om te voorkomen dat een hypotheekverstrekker dit bedrag kwalificeert als een lening.
Aan deze optie zit naar mijn mening wel een groot nadeel:
Op het moment dat jullie als (ex-)partners deze afspraak maken, komt fiscaal gezien de schenking van de vertrekkende partner aan de kinderen direct tot stand.
Over dit bedrag moet direct schenkbelasting worden afgerekend (10% tot 20%). Dit terwijl de kinderen feitelijk het geld nog niet hebben. Sterker nog: het is goed denkbaar dat dit vermogen pas over tientallen jaren beschikbaar komt.
Daarnaast kwalificeert dit vermogen als vermogen in Box III voor de kinderen.
Als gezaghebbende ouders zijn jullie verplicht beiden 50% van het vermogen van de kinderen op te nemen in jullie eigen Box III vermogen.
Dit heeft mogelijk invloed op heffingskortingen en toeslagen.
Uiteraard informeren wij jullie hier verder over indien dit voor jullie een serieuze optie is.
In dit geval is het wellicht verstandiger om het bedrag niet direct aan de kinderen te schenken, maar als vordering aan te houden voor de vertrekkende partner.
Die kan dan, indien het geld tot uitkering komt, alsnog de keuze maken dit beschikbaar te stellen aan de kinderen.
De overwaarde van het huis na scheiden inzetten om de partneralimentatie af te kopen
Een andere variant die wij in de praktijk weleens tegenkomen is het inzetten van de overwaarde van de woning ter afkoop van partneralimentatie.
In deze variant doet de vertrekkende partner afstand van zijn/haar aandeel in de overwaarde, maar wordt overeengekomen dat er geen partneralimentatie voldaan hoeft te worden.
Lees onze blog met een uitleg over het afkopen van de partneralimentatie.
De overwaarde van het huis na scheiden inzetten ter verrekening van het pensioen
Een laatste variant is het verrekenen van de overwaarde met het pensioen.
In deze variant wordt afstand gedaan van de overwaarde in ruil voor een groter deel van het pensioen.
De fiscale behandeling van deze afspraak is min of meer gelijk aan die van de vorige variant, zoals deze is uitgelegd in de blog van het afkopen van de partneralimentatie.
Conclusie: maatwerk en zorgvuldigheid is onmisbaar
Bovenstaand hebben wij een aantal opties omschreven om om te gaan met de overwaarde van het huis na scheiden. Onze ervaring is dat er niet per sé een goed of fout is.
Het doel van deze blog is met name inzichtelijk te maken dat er vaak meer mogelijk is dan je denkt.
Uiteraard is het ook mogelijk een combinatie van bovenstaande varianten in te zetten om te komen tot een oplossing die voor beiden goed voelt.
Het is bij het bepalen van de juiste keuze belangrijk om goed inzichtelijk te krijgen welke (fiscale) gevolgen de verschillende opties hebben.
Daarnaast is het van groot belang de opties af te stemmen met jullie financieel adviseur, omdat iedere hypotheekverstrekker anders kijkt naar de gemaakte afspraken en vastlegging daarvan.
Neem gerust contact op
Met mijn kennis en ervaring op het gebied van de eigen woning begeleid ik jullie tot een afspraak die past bij jullie persoonlijke situatie.
Daarnaast kan ik op de achtergrond overleggen met de financieel adviseur over de vastlegging van de afspraken.
Neem daarom gerust contact met ons op. Joyce en ik helpen je graag bij het zorgvuldig maken van de afspraken over jullie toekomst.
